16.12. arrangerte jeg en hyggelig fysisk årsavslutning for noen av medlemmene i Norway Host Club i Oslo, i tillegg til at jeg arrangerte møte for verter i hele landet onsdag kveld på zoom
Vi er nå 2.500 gjestfrie verter som deler erfaringer fra å ta imot gjester for korttids-og langtidsopphold vhja Airbnb- tjenesteplattformen. Å bruke Airbnb-plattformen gir sikkerhet, åpenhet, kvalitetsmål, fellesskap og støtte.
Jeg var i Kommunal- og distriktsdepartementet og deltok på Husleielovutvalgets og kommunal- og distriktsminister Erling Sandes innspillsmøte i Akersgata 59 den 13.12.2024 kl. 08.00-09.20.
Her er mitt innlegg. Jeg måtte korte ned noen kulepunkter underveis pga maksimalt 2 minutters taletid.
«God dag, statsråd,
Hei, alle
Mitt navn er Liv Nordbye
Jeg representerer utleiere i hele Norges land som bruker Airbnb-plattform til korttids- og langtidsutleie. Jeg har en rolle som kalles Community leader for Norway, men det er ikke en del av Airbnb. Dette er frivillig arbeid på fritiden min for å koordinere alle gjestfrie utleieverter som deler hjemmene sine i hele Norge. Jeg hadde et zoom-møte med dem i forgårs.
Jeg har lest denne NOU-en – et fint arbeid både i februar og nå. Her er det mye interessant. Men jeg og vi sitter igjen og lurer på hva som er problemet, og på hva som er galt med husleieloven.
– Det er 25%som leier bolig i Norge.
– Men det er knapt 3300bostedsløse i Norge.
– Private utleiere dekker 80% av utleiemarkedet.
93%er fornøyd med boligen de leier. Av eiere er 97% fornøyd med boligen sin. Dette er ikke stor forskjell.
Man må derfor slutte å fremstille utleiere som et problem.
Det mest positive i dette lovforslaget er at det er lov med markedsleie og § 11.9, som gir særregler for boliger i eget hus, som jeg faktisk gjør selv. Jeg deler kjøkken og bad med mine leieboere. Særregelen bør imidlertid ikke begrenses til utleie av to rom. Leies det ut 4 rom i et hus, er det mer behov for denne sær-regelen.
Men loven er uklar om langtidsutleie gjennom Airbnb. Med Airbnb får kontraktene viktige garantier og sikkerhet, og Airbnb-løsningen bidrar også tilen åpenhet og gjensidig evaluering som er veldig nyttig, særlig for leiere. Kontrakter under 3 og 5 år er veldig aktuelt for sesongarbeidere og studenter, også for kontrakter på under ett år.
Det er skjevheter i dette forslaget. I kapittel 5 om partenes krav og rettigheter ved avtalebrudd, er det kun et av 10 krav som gjelder utleiers krav.
I tillegg er detmange radikale lovendringsforslag som bør stanses. Man bør ikke:
– øke minstetiden (§ 11.2)fra 3 til 5 år, eller la leieren bestemme om kontrakten skal omgjøres til tidsubestemt. (§ 11.4).
– gjøre det umulig for en utleier å si opp avtalen, uten at det er vesentlig mislighold etter flere skriftlige purringer eller at boligen skal totalrenoveres eller ikke skal leies ut lenger, (§ 11.5 og § 11.14.)
– la leieren ta seg til rette med fremleie (§ 9.4), ha dyr, (§ 4.3(3) spikre opp hyller og foreta energiøkonomiseringstiltak uten utleiers samtykke og uten tilbakeføringskrav.
–kreve at(§ 8.6 og § 8.7) utleier må informere om vedlikeholdsplanene ett år frem i tid.
– Ikke la omtvistet deponerings beløp automatisk tilfalle leietaker, etter 3 år. (§ 6.8)
– La utleieren slippe å måtte administrere, finansiere og skaffe møtelokale for beboermedvirkning med 1 % av utleieinntektene. (§ 8.5 og § 8.3)og å bli straffet med en mnd. husleie hvis man skifte sikringer uten avklaring,(§ 5.5) (mindretallsforslag),
Dette er bare noe av det man bør skrinlegge.
Den Norske Vertsklubben er opptatt av botrygghet for både leierne og eierne.
I stedet for de radikale lovforslagene, mener vi at:
Det offentlige må dekke mer enn 20% av leiebehovet.
Det må etableres mer enn 7% kommunale boliger og 15% studentboliger. Målet for studentboliger bør være 80%, ikke 20%.
Husbanken bør brukes mer, renta bør senkes, formuesskatt og strømpriser, eiendomsskatt og kommunale avgifter bør reduseres.
Vil man ha enda flere private boliger til utleie på markedet, må man få folk til å få lyst til å leie ut enda mer.
Regjeringen bør derfor ikke skremme vekk utleiere med nye regler som reduserer deres råderett over egen eiendom.
Regjeringen må heller samarbeide med alle utleiere enn å skremme oss vekk.
Takk for oppmerksomheten!»
Statsråd Sande takket for innlegget og de andre ca. 40 innleggene fra ulike interesseforeninger.
Takk til solen slik den titter ned på meg. Takk for smilene som jeg har fått av deg, fylt med varme i ditt blikk i alle dagene som gikk.
Natten blir ikke så veldig lang og kald når vi sitter sammen her i solnedfall og vi deler drømmene på dette fine sted i fred.
Her er havet, her er landet, her er livet som jeg elsker. Her er sjøen, her er vannet, her er stedet hvor jeg strandet. Her er vinden og dens krefter. La meg ri på havets bølger, på de tusen hvite hester med den motstand som jeg mestrer.
Når vi nyter øyeblikket med et smil får vi krefter til å kjempe uten tvil hver gang sol går ned som om det er det siste og jeg roper: jeg har ingen her å miste!
Men det underbare, det er her i dag slik det fanger stunden fra vårt indre jag og tørker tårer fra mitt kinn med sol og vann og vind.
Helt fra fjellet høyt der oppe, langt til havet vil den renne, vannets lille, våte dråpe- gir oss livet, gir oss håpet. Og når solens stråler varmer, vekkes liv i våre hjerter. Det er ingen ting jeg savner. Jeg er trygg i dine armer.
Nu går sista visan er en svensk sang som svigermor alltid sang seint om kvelden når vi var på hyttetur sammen. Dette er Arvid Rydens klave’r-versjon. Her er også en tale-og synge-versjon med Carl Anton og et barnekor.
Svigermor satte umåtelig stor pris på å få være med barna og barnebarna sine på tur, eller invitere oss på gjestebud på Gildebakken. Den tiden er forbi.
En annen sang som treffer henne i hjertet er Ack, Värmeland, du schöna. Det var hit til Värmland forfedrene hennes dro fra Finland på 1600-tallet. Det finnes flere fine innspillinger av den sangen. Her er en med Värmlands kor. Her med Peter Jöback. Noen videoer viser fine bilder og film fra Finnskogen. Her fra Pros & cons. Svigermor er glad i røttene sine og har gjort en stor innsats for kultur på Finnskogen.
I dag har jeg vært på besøk hos henne på sykehjemmet på Flisa og vært sammen med henne og sunget disse to sangene for henne.
Jeg har også vist fram bilder av de siste oldebarna hennes, og hun har fått høre at det er liv i dem. Det smilte hun av.
Hun fikk vite at hennes yngste oldebarn, to dager gammel, er oppkalt etter hennes yngste sønn, Eino, som vi mistet i 2016. Min datter og svigersønn har valgt å bringe navnet videre. Det likte hun.
Selv om det er trist at det synger på siste verset for 95-åringen, har jeg hatt en fin stund med henne og sykehjemspersonalet på Flisa.
Da jeg kjørte hjem til byen igjen, hørte jeg Anne Grete Preus på radioen synge «Det snør». Den sangen hørte vi også på kvelden 05.11.2016, da Eino gikk bort. Det var da den første snøen falt.
De var glade i å spenne skiene, Eino og Sally. Det er fristende å tenke seg at de to møtes i himmelen en vakker vinterdag, og går på ski sammen i den store granskogen. Jeg håper at også Eino junior kanskje blir like glad i å gå på skøyter eller ski som Eino var i å gå på ski. Det hadde vært moro.
Regjeringen ville med NOU 2024: 19 -.no styrke leieres rettigheter og botrygghet tilpasset dagens leiemarked. Slik gikk foreløpig det ikke.
Regjeringen har utsatt lovendringen.
I forslaget til statsbudsjett for 2025 (Prop. 1 S(2024 –2025)) som ble lagt fram 7. oktober fremgår det at «Husleielovutvalet vart sett ned i juni 2023. Utvalet skal levere arbeidet sitt i to leveransar. Fyrste leveranse, om kontraktslengde og oppseiingsvern, vart levert 31. januar 2024, og har vore på høyring. Den andre leveransen skal utvalet levere 18. oktober 2024. Departementet ser behov for å sjå alle lovforslaga til utvalet i samanheng. Dette er viktig for å forstå verknadane dei har på marknaden og for butryggleika til leigarane. Ein samla lovproposisjon vil derfor bli lagd fram i neste stortingsperiode.
Departementet vil kome tilbake til Stortinget på eigna måte.»
Utvalget fremmet imidlertid 18.11.24 NOU 2024:19, som ikke tar hensyn til noen av høringsuttalelsene fra departementets høring https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/kontraktslengde-og-oppsigelsesvern-i-boligleieforhold/id3022719/?showSvar=true&consterm=&page=1&isFilterOpen=true . Sekretariatsmedlem Admir Vrevic skriver i e-post 15.11.2024 følgende: «Utvalget er kjent med den øvrige debatten som har utartet seg etter overlevering av første delrapport. Utvalget har imidlertid ikke gjennomgått og behandlet høringsinnspillene som er kommet til departementet. Bare de innspillene som er kommet til utvalget er omtalt i utvalgets rapport, NOU 2024: 19.»
Med en slik tilnærming fremstår ikke høringsprosessen i dette utvalgets arbeid særlig seriøs.
NOU-en dokumenterer leiemarkedet
NOU 2024:19 gir et godt bilde av dagens boligleiemarked i Norge, som ikke har forandret seg mye på 25 år. I 2020 var det 3325 bostedsløse. Det oppgis en prisstigning på 13% fra 2015 til 2022. Tallene etter 2022 er nok vesentlig høyere.
20 % leier bolig i Norge. Vi har et godt privat utleiemarked. 80% leier privat, og er fornøyd. 40% leier i noens sekundærbolig 28 % i sokkelbolig og 11% hos profesjonelle private utleiere.
Kommunale boliger, som utgjør 7%, er det leierne er minst fornøyd med. Av studententhybler dekker studentorganisasjonene 15% av behovet.
I § 1 (5) fremgår det at loven ikke gjelder for utleiekontrakter inngått vhja. tjenesteplattformer som Airbnb. Men Airbnb brukes både for korttidsutleie og for langtidsutleie, for eksempel for globale studenter og sesongarbeidere. Lovligheten av slik langtidsutleie med Airbnb er dermed uklar.
Mange radikale forslag
Med dette forslaget vil utleier miste noe av kontraktsretten og råderetten over egen eiendom. Her er noe av det som foreslås:
Minimum leiekontrakt økes fra 3 til 5 år
I dag kan utleier og leier inngå en tidsbestemt kontrakt på 3 år, eller kortere hvis det er et beboelsesrom i utleiers bolig. Utvalget foreslår i §11.2 at minstetid blir 5 år og 1 år hvis det er inntil to beboelsesrom i egen bolig. Et mindretall foreslår også at minstetid for beboelsesrom i egen bolig settes til 3 år. Her er det heldigvis foreslått unntak i § 11-9 for enkelt beboelsesrom, § 11-11 elev- og studentboliger, § 11-12 tjenesteboliger, og § 11-13 ved midlertidig fravær, men også i § 11-10 for typisk kommunale boliger.
Redusert rett til tidsbestemt leieavtale
I dag kan utleier og leier opprettholde en tidsbestemt kontrakt. Her foreslår utvalget i §11.3 å la det automatisk gå over fra tidsbestemt til tidsubestemt leieavtale. Med §11.4 foreslår man å ta fra utleieren retten til å avslutte den tidsbestemte leieavtalen. Utleier må oppfordre om utflytting innen en frist, leier kan kreve leiekontrakten forlenget og det vil bli utleier som må bevise en god grunn til å si nei til forlengelse, noe som kan overprøves av andre.
Ikke lik rett til oppsigelse
Det er veldig mange krav fra leietaker ved avtalebrudd i § 5.1 og det er få mulige krav fra utleier. Til og med ved betalingsmidlighold vil det kunne bli krevende for utleier å si opp leieavtaler etter dette, da det i § 11. 5 fremgår at det må være gjentakende mislighold etter purringer som skal til. I § 11.6 er det omtalt muligheter for en skjev oppsigelsesfrist, hvor leier tilgodeses. I § 11.7 fremgår det at i utleiers oppsigelse er det ti og med krav om «godt» begrunnet.
I § 11.8 gis leietakers rett til å protestere mot oppsigelse og få satt den til side. Videre at det er utleier som må gå videre med saken og at utleier ikke kan trekke frem nye aspekter ved saken.
Udokumenterte krav til boligen
I forslaget i § 3.3 Minstekrav til boligen, gis leier en rett til å kunne påstå helseskade, helt uten at det kreves saklig dokumentasjon for dette.
Leier skal kunne straffe utleier
Av §4.1 får utleier plikt til å stille boligen til leierens disposisjon for eksklusiv bruk, og av §5.5 kan leier kreve 1 mnd. avslag i leie hvis utleier eks. sjekker en sikring eller tett rørledning, uten at leier er forespurt.
Ekstremt stor frihet til leier
I § 4.3 gis leieren rett til å ha dyr selv om det ikke er lov. I § 4.5 fremkommer det at utleier har begrensninger i å kunne foreta forandringer som medfører noe ulempe for leietaker. Derimot skal leieren kunne slå hull i veggen uten utleiers samtykke, og utleier kan ikke nekte at leietaker gjør fysiske forandringer, uten å begrunne det.
Utleier må finansiere beboermedvirkning
I § 8.5 er det som bomiljøtiltak krav til utleier om å betale 1% av sine utleieinntekter til et beboerråd, som utleier plikter å stimulere til ifølge § 8.2, dersom hen leier ut mer enn 4 boliger.
Utleier kan ikke nekte framleie
Når det gjelder framleie, foreslås det i § 9.4 at utleieren ikke kan nekte framleie uten saklig grunn eller overbefolkning. I § 9.6 får utleier frister på å svare, som gjør at utleier i praksis kan miste råderetten.
Sats heller på kommunale boliger og studentboliger
Dagens boligleiemarked trenger flere kommunale boliger med forutsigbare boligkontrakter og flere studentboliger.
Det kunne gjerne ha vært et lovpålagt krav om å sikre nok kommunale boliger, forutsigbarhet på disse leieavtalene og også et mye høyere krav til dekning av studentboliger. En dekning på 15% og et mål på 20% er alt for lavt. Dekningsgraden her kunne gjerne ha vært 80%. Husbanken kunne ha vært utnyttet mer til finansieringen av slik bygging.
Samtidig er det en alt for liten offentlig eid utleiesektor til å kunne se bort fra hvordan private utleiere har det, og man bør iallfall prøve å spille på lag med utleierne og vise respekt for utleiers eiendom. Det gjør faktisk de fleste leiere.
Det burde derfor vært mulig å nå regjeringens mål uten å endre balansen mellom utleier og leier så radikalt at det vil skremme vekk enda flere utleiere. Det har regjeringen allerede gjort med høye renter, strømpriser, eiendomsskatt og sekundærboligskatt.
Her er den nye butikken på Gressbanen. Den åpner i dag 14.11.24 kl.10.00. En strålende morgen, men litt kaldt med -2 grader. Det gjør ikke noe når veien er så kort.
Nå er den her, NOU-en om ny boligleielov. Her kan du gi din mening om den fram til 31.01.25.
Er det greit, alt som foreslås, som endrer balansen mellom utleier og leietaker og som begrenser utleiers mulighet til å styre over egen eiendom?
Lovforslaget er nå vesentlig bedre en den første rapporten. Her følger noen flere innspill og kommenterer til det som fortsatt ikke er bra, og til nye ting som er tatt inn i den endelige utgaven av NOU-en.
Den Norske Vertsklubben, som jeg representerer, er medlemmer som leier ut våre hjem både på korttids- og langtidsbasis vhja. utleieplattformen Airbnb.
Omtalen av korttidsutleie i Norge ser ut til å kunne være noe påvirket fra NHO Reiselivs lobbyvirksomhet. Det er imidlertid like viktig å lytte til den Norske Vertsklubben som til de prostituertes forening, som er på deres høringslister.
Her er mitt innspill til lovforslaget:
Kapittel1 – Alminnelige bestemmelse
§ 1 (5) Lovens virkeområde mv.
Det bør fremgå at loven ikke gjelder for utleiekontrakter inngått vhja. tjenesteplattformer som Airbnb, som både brukes for korttidsutleie under 30 dager og langtidsutleie.
Kapittel 3 Krav til boligen, mangler mv.
§ 3.3 Minstekrav til boligen
Ved påstått manglende oppfyllelse av minstekrav til boligen pga helseskadelige forhold eller manglende sikkerhet, bør det fremgå at dette vil kreve dokumentasjon.
Kapittel 4 Partenes rettigheter og plikter i leietiden
§ § 4.1 og 5.5 Utleiers plikt til å stille boligen til leierens disposisjon for eksklusiv bruk og Avslag i leie.
En straff)/ standardkompensasjon til utleier på 1 mnd husleie, fordi han trenger eks. å sjekke en sikring eller tett rørledning, hvis leier ikke er tilgjengelig? Det virker veldig urimelig med en mnd husleie som straff, og mistenkeliggjørende å fremme noe sånt.
§ 4.2 Leierens bruk av boligen
Hvis utleieren har lagt ned forbud mot dyr, er det en god grunn for at leietaker bør respektere dette. Ikke det motsatte.
§ 4.3 Ordensregler og dyrehold. Hvis utleieren har lagt ned forbud mot dyr, er det en god grunn for at leietaker bør respektere dette. Ikke det motsatte.
§ 4.5 Forandringer i boligen og på eiendommen forøvrig
Utleier må kunne foreta forandringer som medfører noe ulempe for leietaker. Ordet «nevneverdig» bør fjernes.
Leieren bør ikke kunne slå hull i veggen uten utleiers samtykke.
Utleier bør kunne nekte at leietaker gjør fysiske forandringer, uten å måtte begrunne det.
Kapittel 5 Partenes krav ved avtalebrudd
§ 5.1 Leierens krav mot utleieren. Partenes krav ved avtalebrudd. Her er det veldig mange krav fra leietaker. Dette er i ubalanse. Hva med utleiers krav, ved for eksempel mislighold av husleiebetaling? Burde ikke det omtales? Det er jo en sentral del av kontrakten.
Kapittel 8 Beboermesvirkning i visse leieforhold
§ 8.5 Bomiljøtiltak og husordensregler
Et krav til utleier om å betale 1% av sine utleieinntekter til et beboerråd er et urimelig krav.
Kapittel 9 Opptak i husstand og framleie
9.4 Framleie ved bolig ved midlertidig fravær. Utleieren bør selv få bestemme over framleie. Her trengs det heller ikke detaljstyring.
§ 9.6 Godkjenning ved passivitet. Dette er urimelig ovenfor utleier, helt uten krav om påminnelse.
Kapittel 11 Leieavtalens varighet og avslutning
§ 11.2 Minstetid for tidsbestemte leieavtaler.
Det bør være 3 år, som i dag, og det bør derfor ikke forlenges til 5 år. Det er sterkt urimelig å kreve en slik minstetid, også mindretallsforslaget (1) om å forlenge minimumslrietiden i boliger hvor verten bor til 3 år, er sterkt urimelig.
§ 11.3 Når tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte. Dette er for strengt ovenfor utleier, og litt for lettvint for leietaker både mhp § 11.3 og 11.2. Dette er to kontraktsparter som i utgangspunktet må kunne opprettholde en tidsbestemt kontrakt, hvis det er utgangspunktet. Ikke motsatt.
(4) virker veldig urimelig og også unntakene i (6). Det er for øvrig merkelig å se unntakene for offentlig eide studenthybler.
Det er minst like viktig å kunne ha unntak for sesongarbeidere som bor privat.
Det er helt uhørt å gi leieren ved et pennestrøk en slik makt, når det i utgangspunktet er etablert en balansert kontrakt med et annet innhold.
§11.5 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
Kriteriene er alt for strenge for utleieren. Her bør ikke balansen skjevfordeles så mye.
a, b og c: Utleier må også kunne si opp leieavtale uten grunn som egen bruk, ombygging, salg eller gjentagende betalingsmidlighold.
(d) Mislighold av betaling bør være kriterium nok for å si opp leieavtalen, selv uten at leietaker fortsetter misligholdet etter skriftlig advarsel.
§ 11.6 Oppsigelsesfrist Det bør være lik rett til å si opp avtale fra begge parters side.
§ 11.7 Krav til utforming av utleiers oppsigelse Hva er forskjell på begrunnet og «godt» begrunnet? Stryk godt. Dette er synsing.
§ 11.8 Leietakers rett til å protestere mot oppsigelsen, og rettens adgang til å sette den til side Her er det leietaker som bør gå videre med saken dersom hen er misfornøyd. Her bør annet ledd gjerne utgå. Det kan jo skje nye ting som har betydning.
§ 11-10 til og med 11.13Særregler Dette er spesielle tilfeller. Det er litt spesielt at slike tilfeller er trukket inn og at verken korttidsleie eller langtidsutleie via utleie plattformer er omtalt.
Tidligere innspill
Her er noe av det jeg har uttalt meg om tidligere, i Aftenposten.
Her er min forrige høringsuttalelse, datert 5.2.24. Den var til den forrige utgaven av lovforslaget.
Den fremgår ikke lengre som en uttalelse hos Husleielovutvalgets hjemmeside.
Men her er høringsuttalelsen til regjeringen pr. 5.2.24:
«Denne høringsuttalelsen er fra en enslig privat utleier som leier ut i egen bolig som hun bor i.
Hun har 6 års erfaring fra utleie til NAV-klienter, utenlandske arbeidere, studenter, skoleelever og turister. Hun har dårlig erfaring med NAV som garantist, og har hatt noen krevende leieboere, bla en som måtte sone en dom. Da nektet NAV å betale husleie i oppsigelsestiden selv om rommet måtte renoveres.
Hun stiller spørsmålet ved hvor mange det er i dette utvalget som har relle erfaring på området.
Dette forslaget skaper en ytterligere ubalanse mellom leier og utleier. Dette er et område for kontraktsinngåelse mellom to parter, som burde kunne ha en viss likeverdighet. Forøvrig bør det ikke være en så detaljert regelstyring.
Det burde finnes andre virkemidler for å øke antallet utleieboliger, leieboeres leiekapasitet og utleieres utleiekapasitet- og vilje.
I forslaget er det både endringsforslag til kapittel 9 i eksisterende lov og et forslag om et helt nytt kapittel 9A, som skal erstatte Kapittel 9.
Her følger kommentarer både til endringsforslagene i Kapittel 9 i eksisterende lov og til det nye forslaget til Kapittel 9A:
1) “§ 9 A-1 Virkeområde.
Kapittelet gjelder for avtaler om leie av bolig.”
Synspunkt I: Er det nødvendig med en slik paragraf her når det står nesten det samme i § 1-1 Lovens virkeområde m.v.? – at loven gjelder for avtaler om bruksrett til eiendom mot vederlag.
Synspunkt II: Det omtales leie av bolig i enebolig eller i tomannsbolig, og beboelsesrom, elev- og studentbolig, tjenestebolig, og offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet og det er noe uklart hva som menes med bolig i forslaget til § 9 A-6 b og c. Det bør defineres at en bolig her er en boenhet eller iallfall defineres. Betyr denne enkle definisjonen at denne loven også gjelder for korttidsutleie, som Airbnb? Det går jo ikke.
2) “§ 9-1. Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.”
Denne paragrafen er foreslått erstattet av § 9 A-2Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.
3) Ҥ 9-2. Tidsbegrensede leieavtaler
En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid.”……..” En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt.”
Med dette er det fortsatt ikke anledning til å si opp avtalen i en tidsbegrenset avtale dersom det ikke er avtalt. Dette samsvarer ikke helt med det som er foreslått i kapittel 9A-6.
Det som forestås opphevet her er at utleieren skriftlig må opplyse om at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid, og at den kan sies opp dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt.
Det som ikke er foreslått endret her, er at når en tidsbegrenst leieavtaletid har gått ut, blir avtalen automatisk tidsubestemt dersom utleieren ikke innen 3 mnd. skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, ref. § 9 A-4.
Synspunkt III: Det er greit at opplysningsplikten ikke må presiseres, men hva hvis det ikke er avtalt noe om oppsigelse? Kan den da ikke sies opp i leietiden? Dette er ikke fanget opp i nye kapittel 9A og burde komme tydeligere fram i § 9A-2.
4) “§ 9-3: Adgangen til å inngå tidsbegrenset leieavtale for bolig”
Synspunkt IV: Det er greit å erstatte paragraf § 9-3 med §§ 9A -2 og 9A-3
Synspunkt V: (1) Det bør ikke innføres en minstetid for leieavtaler på 5 år. Mindretallet foreslår at 3 år opprettholdes og det støttes som et maksimum. Særlig ved enkelte typer gjensidige avtaler er det behov for å mulighet til å ha dette mer tidsbegrenset. (2) En minimums leietid på 1 år kan også være for lenge dersom det er snakk om sesongarbeid, studier og når utleier har behov for perioder med egen tilgang til boligen. Mindretallets forslaget på 3 år her støttes derfor ikke, eller at det bør mer enn saklig begrunnelse, dvs, tungtveiende grunner til for en tidsavgrensning.
§§ 9-4 og 9-5 om oppsigelse av tidsubestemt avtale for hhv leier og utleier erstattes av § 9A-6 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
5) § 9 A-4 Når tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte
Dette er flyttet fra § 9-2. tredje ledd. Ikke store forandringen.
6) § 9 A-5 Leierens rett til å kreve forlengelse av tidsbegrenset avtale
Synspunkt VI: Dette er et nytt krav. Det er ganske oppsiktsvekkende at en leier kan kreve dette, og at “bordet fanger” dersom utleier ikke svarer i tide (3). Det er også oppsiktsvekkene midretallsforslag (4) om at det er utleieren som må bringe saken til retten dersom det er uenighet om dette. For (5) er imidlertid mindretallsforslaget om muligheten for markedsleie bedre enn bare mulighet for tilpasning til gjengse leie. Unntakene i (6) er viktige, bla a. for at § 9 A-4 ikke skal slå beina under private utleire i enebolig bla.
7) § 9 A-6 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
Denne § erstatter §§ 9-4 og 9-5 som kun omfatter leiers og utleiers oppsigelse av tidsubestemte avtaler.
Synspunkt VII: Dette er en skjerping av muligheten til å si opp tidsbestemte avtaler og utvanner forskjellen mellom tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. Dette forslaget er en uheldig begrensning for utleier. For privat utleier er det uheldig at det er unntak bare for de som leier ut færre enn to boliger. For mange som leier ut i egen bolig er det i mange tilfeller viktig å kunne ha tidsbestemte avtaler og det er ofte behov å kunne ha en viss fleksibilitet for bege parter. I punkt b brukes betegnelsen boligen. Dette er å betrakte som en boenhet. I punkt e beskrives “saklig” grunn. Mindretallet mener det bør være tungtveiende grunner. Saklig grunn burde imidlertid holde.
8) § 9-6 om oppsigelsesfrist erstattes av § 9A-7 Oppsigelsesfrist.
Synspunkt VIII: (2) Støtter mindretallet i at oppsigelsesfristen skal være lik for begge parter.
9) § 9-7. Formkrav til utleiers oppsigelse erstattes av § 9A-8 Krav til utforming av utleirens oppsigelse.
Synspunkt IX: Det er bra at andre og tredje ledd i § 9-5, § 9-6 annet ledd første punktum, § 9.7 fjerde ledd første punktum og §9-8 tredje ledd første punktum oppheves og at dette samles i § 9A-10 Særregler for leie av et enkelt beboelsesrom.
10) “§ 9-8. Tilsidesettelse av oppsigelse” erstattes av “§ 9A-9 Leierens rett til å protestere mot oppsigelse, og rettens adgang til å sette den til side.”
§ 9 A-10 Særregler for leie av et enkelt beboelsesrom
Dette er en helt ny paragraf.
Synspunkt X: Her er det samlet viktige unntak for de som leier ut en enkelt hybel i sitt eget hus. Dette er veldig bra, og at det er samlet i en paragraf. Det er bra at oppsigelse ikke trenger å begrunnes ref. § 9 A – 8. Hvis man skal få folk til å leie ut hybel i sitt eget hus, er det helt nødvendig at det ikke er for krevende og risikabelt.
§ 9 A-11 Særregler for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkeder.
§ 9 A-12 Særregler for leie av elev- og studentbolig
§ 9 A-13 Særregler for leie av tjenestebolig
§ 9 A-14 Særregler for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær
Her er det laget en rekke nye særregler.
Synspunkt XI: Trenger vi virkelig så mange detaljerte regler for ulike typer utleie?
11) “§ 9-9 Utleierens hevingsrett” erstattes av “§9 A-15 Utleierens rett til å heve leieavtalen”
12) “§ 9.10 Leierens død” erstattes av “§9 A-16 Oppsigelse eller overføring av leieavtalen hvis leieren dør”
§ 9 A-17 Andre måter leieavtalen kan avsluttes på
13) “§ 9.11 Varsel om fravikelse” erstattes av “§9-A-18 Varsel til sosialtjenesten om tvangsfravikelse”
14) §§ 11-1 og 11-2 Særregler for visse boligleieforhold.
Forslaget er å fjerne unntak fra § 9-3 om å kunne ha kortere tidsbestemte avtaler fjernes for boliger til vanskeligstilte og elev- og studentboliger.
Synspunkt XII: Forslaget om å fjerne unntaksmuligheten støttes ikke.»
