Jeg har ikke noe problem med å dele mitt kjøkken og bad med folk fra hele verden. Det er hyggelig og nyttig for en enke. Heller ikke nabolaget mitt har problemer med dette. Men jeg har problemer med begeistringen for et kommende unødvendig byråkrati som begrenser uteie og den gjestfriheten som vokser i norske hus og hytter. Det ekstra byråkratiet burde flere stille spørsmål ved hensikten med.
Det er skapt et feil bilde av korttidsutleie i Norge
Lokale politikere er bekymret for økningen av korttidsutleie. Frykten bygger på en rekke påståtte uheldige virkninger og udokumenterte konsekvenser av slik utleie. Troms og Bergen brukes bla. som eksempel.
Noen av argumentene som brukes er at Airbnb ødelegger boligmarkedet for studenter og lokal arbeidskraft. Det påstås også at denne utleievirksomheten ikke er registrert og regulert.
Emil Thowsen Harloff i selskapet Dinbnb forklarer imidlertid i Finansavisen 19.09.24 at det ikke er veksten i korttidsutleie som ødelegger leiemarkedet for studenter og lokal arbeidskraft. I følge analyseselskapet AirDNA er det i Bergen kun ca. 10 prosent av Airbnb-enhetene som er tilgjengelig året rundt som utleieboliger.
EU-direktiv ønskes velkommen av NHO
Iveren etter å begrense korttidsutleie har resultert i Direktivet Regulation – EU – 2024/1028 – EN – EUR-Lex . Dette vil bli innført i Norge innen april 2026. Det gjelder for korttidsutleie hvor man bruker betalings-apper som Airbnb.
NHO og hotellnæringen vil bruke mer lokal registrering til å begrense Airbnb-utleie generelt. De sier i Finansavisen at det er konstruktivt å innføre registreringsplikt for Airbnb og strengere reguleringer, for å sikre at Airbnb-veksten ikke går på bekostning av bomiljøene eller skaper problemer for vertskommunene. ref også Aftenposten som tidligere er kommentert.
Harloff fra DinBnb ønsker også en registreringsplikt i det han kaller den relativt uoversiktlige «Airbnb-næringen». Dette er imidlertid ikke «næring».
90 % av Airbnb-utleie i Bergen er private rom eller boliger som kun leies ut i perioder fra hjemmene til lokale beboere som åpner opp for utleie når rommene ellers ville stått tomme.
Jeg leier for eksempel i perioder ut rom i det gamle herskapshuset mitt og er «gjestenes favoritt». Men til jul vil jeg at de tre ungene mine med familier kan komme hjem og bor her sammen med meg.
Påstanden om at denne utleien er «uoversiktlig» er heller ikke helt riktig. Airbnb-enheter er offentlig kjent, de er kontrollert og åpent evaluert med kvalitetsvurderinger.
Registrering i tråd med EU-direktivet er ikke ansett for å være noe problem for Airbnb.
Det er imidlertid grunn til å spørre om dette er en byråkratisering og registrering for registreringens skyld, noe Trygve Hegnar gjør i sin omtalte lederartikkel.
Kristin Krohn Devold, adm. direktør i NHO Reiseliv, og Anders Nyland, reiselivsdirektør i Bergen har 24.09. i Finansavisen tolket Hegnar i verste mening. Men det er faktisk NHO som konstruerer en unødvendig konflikt ved sine uttalelser om «Den omfattende, uregulerte hotellvirksomheten i private boliger, uten tilsyn eller regulering, som forstyrrer bomiljøene og driver opp boligprisene.»
Korttidsutleie er allerede registrert
Dagens registreringer skjer i samarbeid med Airbnb. I Norge er personer, personers virksomhet og bolig registrert i Brønnøysundregistrene, Skatteregisteret og i reguleringsplaner, og det er regulert i Borettslagsloven, Sameieloven og Plan- og bygningsloven.
Jeg er en 5-stjerners vert og gjestenes favoritt som leier ut rom i huset mitt og hytte et par uker i året via Airbnb-annonsene. Det er selvfølgelig registrert.
Dersom det er betydelig uheldig innvirkninger av utleie i lokalsamfunnet, bør man selvfølgelig bruke de lokale regulatoriske krav og virkemidler som man allerede har. De blir imidlertid lite brukt.
Samtidig burde det i en godt digitalisert stat som Norge, være enkelt å kunne bruke nasjonale data lokalt, og på en mer effektiv måte enn den byråkratiseringen som Direktivet Regulation – EU – 2024/1028 – EN – EUR-Lex legger opp til.
Vanlige folks utleie bør ikke begrenses
Denne nye registreringen brukes nå i mange land som et påskudd for å begrense korttidsutleie lokalt, og lokale grupper av verter har allerede startet protester, bla i Portugal Det Britiske parlamentet behandlet et White paper om dette 12.09. De vil ha tilpasning til alle steder som ikke har slike utfordringer og unngå overbyråkratisering som urettferdig vil ødelegge for mindre virksomheter og personer som bare av og til leier ut et ledig rom.
For vanlige verter og for samfunnet er det derfor grunn til å være skeptisk til ytterligere registrering som åpner opp for begrensning av bare denne typen utleie.
En regulering vil ikke bare redusere overnattingene. Det vil også vil begrense omsetning for det lokale næringslivet. For turister som skal legge igjen penger i restaurantene og butikkene våre, må jo ha et sted å bo. Det har Herloff påpekt med rette.
Det er uansett viktig at en tilnærming og eventuell ytterligere lovregulering på dette området bygger på fakta, både når det gjelder risiko, faktisk virkning av kortsiktig utleie, kunnskap om hva som allerede er lovfestet registrering og regulering, hvordan det rammer vanlige folk og hvordan dette burde kunne gjøres enkelt i Norge.
.
På fritiden er jeg frivillig leder av Den norske vertsklubben sammen med Reda. Vi har engasjert oss for verter i Norge.
Jeg har fått med meg planene om et nytt byråkrati som skal brukes til å begrense utleie i Europa og i Norge. Her er jeg i Dublin, på besøk hos Airbnb’s hovedkontor i Europa.
Jeg har nettopp vært i Dublin og møtt andre ledere av nasjonale vertsklubber for utleiere i Nord-Europa. Det forrige møtet var i København i fjor på samme tiden. Vi var invitert av ledelsen ved Airbnb hovedkontoret i Europa, som arrangerte det hele. Vi er to «Community leaders» fra Norge, og deltok begge to.
Slik jeg ser det, er vi stort sett vanlige folk som hjelper vanlige folk med å ha vanlige opphold og ferieturer. Det viste også denne sammenkomsten.Det var to lærerike og givende dager som også inkluderte besøk på Guinnes etter at jeg søndag kveld ble plukket opp av en av de andre lederne, fra Nederland. Vi møtte en fra Airbnb og noen vertsleder-damer fra Skotland og Irland på Guinnes.
Så dro jeg og Nederlenderne til sentrum og gikk på en rolig Indisk restaurant i ei gågate, hvor vi fikk pratet fint sammen.
Mandag kveld var vi på en lokal restaurant med levende folkemusikk og dans.
Jeg hadde leid en flott Airbnb- leilighet ved Grand Canal Dock, like ved Airbnb hovedkontoret fra søndag til torsdag.
Jeg ble i Dublin to dager ekstra, for dette var min første tur hit. Det var fint. Tirsdag etter møtet rakk jeg en gåtur til sentrum gjennom fine gater.
Middag og dessert på Italiens restaurant i nabolaget.
Onsdag skinte sola fra skyfri himmel og på formiddagen ble jeg med på en arrangert busstur syd for Dublin, til Glendalough, hvor jeg fikk gått en lang tur til noen sjøer.
Det var kaldt, og jeg fikk kjøpt en fiskergenser og en kul aluminiumskopp.
Tilbake igjen gikk rundt i byens bar-og handlegater, Temple bar street.
Der fikk jeg kjøpt meg en ny, fin jakke. På ettermiddagen tok jeg en togtur direkte fra kanaldokken ut til kysten og vandret rundt Howth og så på de fine gatene, de fine husene, den fine utsikten og spiste middag der.
Den dagen gikk jeg 29.000 skritt. Det smakte godt med pepperonipizza i Howth.
Jeg kom hjem godt fornøyd og også med en premie for den frivillige innsatsen, inngravert mitt navn og tittel- «The great gatherer.»
Har en slik fra før, -måtte finne den fram igjen nå:
Jeg fikk tips fra utleiere i Storbritannia om deres debatt om korttidsutleie. Her er min oppsummering av sammendraget, og fritt omsatt av meg og tilpasset til den faktiske norske situasjonen. Jeg har tilføyd mine kommentarer, ut fra det jeg vet om registrering og IT- utviklingsnivå i staten i Norge, som er på et høyt nivå. Sammendraget her har jeg fremstilt som om Kommunaldepartementet og Kommunenes sentralforbund skulle mene noe sånt:
«Det er omfattende avisoppslag og historier om uregulert vekst av korttidsutleie.I noen områder og byer er veksten på mellom 30-52 prosent, som i Nordvest- Norge, Oslo, Bergen og Stavanger.
Det er også en rekke påståtte økende uheldige virkninger og udokumenterte konsekvenser av denne typen overnatting, noe flere lokale politikere er bekymret for.
En tilnærming bør imidlertid baseres på faktisk risiko og faktisk virkning av kortsiktig utleie.
Det er få muligheter i dag for kommuner å registrere lokalt omfang og kvantifisere mulig innvirkningen på lokalsamfunn og tjenester. Mangel på lokal registrering og liten praksis i bruk av lokale regulatoriske krav gjør det vanskelig å kvantifisere og vurdere omfanget av påvirkning.
All korttidsutleie i Norge er imidlertid allerede regulert i Borettslagsloven, Sameieloven, Plan og bygningsloven og Skatteloven, og person og eiendom, personers virksomhet og korttidsutleie skal være registrert i Brønnøysundregistrene og Skatteregisteret. Det er pr i dag ikke tilrettelagt for bruk at disse registreringsdataene lokalt i kommunene.
Å tilgjengeliggjøre disse nasjonale registreringsdata om utleie for lokal bruk, kan legge til rette for en lokal regulering med lokalt skjønn og implementering som vil gjøre det mulig å iverksette tiltak for de stedene med betydelig innvirkning på deres lokalsamfunn.
Her gjelder det å at responsen bør være proporsjonal for de stedene som ikke har betydelige utfordringer. Samtidig gjelder det å unngå en overbyråkratisering som urettferdig vil holde tilbake mindre virksomheter og som også ødelegger for personer som bare av og til leier ut et ledig rom.
Det kan sannsynligvis legges til rette for bruk av slike data lokalt i Norge på en mye enklere og smidigere måte enn hva det nye vedtatte EU-direktivet legger opp til av organisering, administrasjon og bruk av EU’s IT-systemer og sanksjoner.»
Her er saksgrunnlaget i form av et White paper om fordelingen av nasjonal og lokal styring, og nedenfor her er det oversatt med kunstig intelligens (KI):
«Local governments accosiation, LGA har reist bekymringer om virkningen av uregulert vekst i denne sektoren i noen tid.
Det er et nasjonalt spørsmål, med virkningene av kortsiktig utleie funnet over hele landet.
Det er imidlertid ikke et problem i alle områder, med noen som ser liten vekst og andre rapporterer en vekst på mellom 30-52 prosent i kortsiktige utleie. Våre medlemmer rapporterer om spesielle utfordringer i besøksdestinasjoner som “honeypots” som kystområder, spesielt i Sørvest- og Øst-England, så vel som i kjerne- og nøkkelbyer.
Dette indikerer behovet for regulering som tillater lokal skjønn og implementering, som sikrer at responsen er proporsjonal for de stedene uten betydelige utfordringer, samtidig som de gjør det mulig for de stedene med betydelig innvirkning på deres lokalsamfunn å iverksette tiltak.
Medlemsråd har også antydet at det er viktig å ikke fraråde de utleiene som gir fleksibilitet til personer som bare av og til leier ut et ledig rom. Dette antyder en lagdelt tilnærming basert på risiko og virkning av kortsiktig leie, og unngår behovet for overdreven byråkrati eller byråkrati som urettferdig vil holde tilbake mindre virksomheter.
Det er klart at dagens mangel på registrering og regulatoriske krav til disse virksomhetene gjør det vanskelig å kvantifisere og vurdere omfanget av påvirkning. Selv om det er omfattendehistorier som bevis på den økende virkningen av denne typen overnatting, er det få muligheter til å registrere og kvantifisere innvirkningen på lokalsamfunn og tjenester.
Bakgrunn
LGA hilser fortsatt fremgang med utviklingen av registreringsordningen for korttidsutleie velkommen, og er glade for å ha støttet DCMS-engasjement med råd, slik at de kan bidra til utviklingen av designet.
Vi er bekymret for at status og fremdrift på de medfølgende endringene i planregulering er mindre tydelig.
Selv om det er blandede synspunkter på tvers av sektoren om hvorvidt begge endringene bør innføres samtidig, mener vi at det er viktig at begge tiltakene går videre og implementeres for å gi rådene det fulle settet av verktøy de trenger for å håndtere blandingen av overnatting sørge for og balansere behovene til innbyggere og bedrifter.
Vi er imidlertid fortsatt bekymret for at den opprinnelige planen for å tillate automatisk overgang av planbruksklasse vil føre til at en svært betydelig mengde boliger går tapt permanent til korttidsutleie, og utilgjengelig for lokale innbyggere. Vi tar gjerne imot videre diskusjoner med regjeringen på dette punktet.
Registrering og forskriftskrav
Etter en høring om registreringsordningen for korttidsutleie i England (juni 2023), viste LGA og dens medlemmer støtte til en opt-in-ordning for lokale myndigheter med rammeverket fastsatt nasjonalt og et vurderingspunkt for å avgjøre om ordningen skal utvides til obligatorisk.
LGA mener også at det bør være et gjennomgangspunkt som inkluderer vurdering av om en konsesjonsordning vil være mer hensiktsmessig, gitt at registreringsordningen ikke vil innføre nye reguleringsfullmakter til å iverksette tiltak mot «dårlige aktører» i sektoren.
For å imøtekomme ordningens mål om å forstå dens innvirkning på boligtilbudet, bør individuelle boenheter, for eksempel separate leiligheter innenfor en blokk, registreres dersom de kan leies ut selvstendig. Huseiere som leier ut individuelle soverom bør utelukkes fra dette kravet. Selv om registrering av eier vil være for vag, spesielt for storskalaoperatører, bør det være mulig å knytte registrerte lokaler til deres eiere for å støtte håndhevingsarbeidet.
LGA mener at registrering bør vare så lenge lokalene brukes som korttidsleie, med en årlig avgift for å opprettholde oppføringen. Dette sikrer oppdatert informasjon for kunde- og håndhevingsansvarlige, samtidig som den administrative byrden minimeres.
For at registreringsordningen skal være effektiv, må den innføres sammen med den foreslåtte bruksklassen for planlegging, da håndhevingsalternativer bør angis ved lanseringen av ordningen, med innebygd datainnsamling og evaluering for å adressere potensielle smutthull eller utilsiktede konsekvenser. I tillegg er det nødvendig med en fullstendig vurdering av ordningens innvirkning på råds reguleringsteam, inkludert hvorvidt en mer robust lisensieringsordning med utvidede håndhevingsmyndigheter er nødvendig.
Ordningen vil forbedre tilgangen til lokale, rimelige boliger for personer med beskyttede egenskaper, som er mer sannsynlig å møte hjemløshet, ved å forbedre lokale myndigheters styring av boligtilbudet. Det sikrer også minimumsstandarder for innkvartering, og gir beskyttelse for de som kan slite med å vurdere kvaliteten.
Nasjonale tillatte utbyggingsrettigheter
LGA har lenge bedt om at tillatte utviklingsrettigheter snarest skal oppheves da de undergraver og svekker rollen til lokale planer og lokalsamfunn i beslutningstaking. Å utvide disse rettighetene til å tillate bruksendring fra C3 bolig til C5 kortsiktig utleie virker i strid med premissene og hensikten med å opprette en ny bruksklasse for korttidsutleie, “for å tillate større lokal kontroll”, som lokale myndigheter og lokalsamfunn vil ikke ha noe å si når det gjelder plassering, størrelse og kvalitet.
Tillatte utbyggingsrettigheter gjør det lettere for virksomheter å omgå planprosessen ved å redusere bevisbyrden og etterlevelse av retningslinjer for ordninger, men dette kompromitterer rådenes mulighet til å styre boligtilbudet i en tid hvor det er betydelig mangel på boliger og manglende evne til å øke tilførsel raskt nok til å kompensere. Denne mangelen har allerede en direkte innvirkning på besøksøkonomien med nøkkelarbeidere som ikke kan sikre seg overnatting i nærheten av der de jobber.
Standarden i plansystemet bør derfor være at boligbruksklassen og en kortsiktig utleie (kommersiell) bruksklasse er helt forskjellige, og enhver bevegelse mellom disse klassene bør være under jurisdiksjonen til lokale planmyndigheter. Disse myndighetene er også de lokale boligmyndighetene med en omfattende forståelse av lokale boligbehov i forhold til økonomiske behov for turisme.
Til tross for vårt standpunkt om at den tradisjonelle planleggingsveien for å bestemme bruksendring bør gjelde over hele landet, med mindre det eksisterer en delegert lovgivning, vil det å legge til rette for bruk av en artikkel 4-retning dersom regjeringen fortsetter med den nye tillatte utbyggingsretten, vil tillate de områdene som er mest berørt å iverksette hensiktsmessige tiltak for sine lokalsamfunn. Vi vil oppfordre regjeringen til å engasjere seg direkte med råd som har identifisert sin intensjon om å innføre artikkel 4-instruksjoner for å fjerne disse tillatte utviklingsrettighetene for å forstå typen og detaljene av bevis som kreves for å oppfylle kravene i NPPF paragraf 53. Videre bør regjeringen vurdere å utsette innføringen av disse tillatte utviklingsrettighetene i ett år for å gi lokale myndigheter tilstrekkelig tid til å utvikle og vedta sine artikkel 4-retninger, siden disse retningslinjene er ressurskrevende og krever råd fra lokalsamfunnet og næringslivet.
LGA støtter ikke bruken av tillatte utviklingsrettigheter da de undergraver lokale myndigheters planleggingspolitikk og samfunn i beslutningstaking. Men dersom bruksklassen innføres, vil det være ønskelig med en enklest mulig mekanisme for å tilbakeføre en kortsiktig utleid til den alminnelige boligmassen.
