Jeg fikk tips fra utleiere i Storbritannia om deres debatt om korttidsutleie. Her er min oppsummering av sammendraget, og fritt omsatt av meg og tilpasset til den faktiske norske situasjonen. Jeg har tilføyd mine kommentarer, ut fra det jeg vet om registrering og IT- utviklingsnivå i staten i Norge, som er på et høyt nivå. Sammendraget her har jeg fremstilt som om Kommunaldepartementet og Kommunenes sentralforbund skulle mene noe sånt:
«Det er omfattende avisoppslag og historier om uregulert vekst av korttidsutleie. I noen områder og byer er veksten på mellom 30-52 prosent, som i Nordvest- Norge, Oslo, Bergen og Stavanger.
Det er også en rekke påståtte økende uheldige virkninger og udokumenterte konsekvenser av denne typen overnatting, noe flere lokale politikere er bekymret for.
En tilnærming bør imidlertid baseres på faktisk risiko og faktisk virkning av kortsiktig utleie.
Det er få muligheter i dag for kommuner å registrere lokalt omfang og kvantifisere mulig innvirkningen på lokalsamfunn og tjenester. Mangel på lokal registrering og liten praksis i bruk av lokale regulatoriske krav gjør det vanskelig å kvantifisere og vurdere omfanget av påvirkning.
All korttidsutleie i Norge er imidlertid allerede regulert i Borettslagsloven, Sameieloven, Plan og bygningsloven og Skatteloven, og person og eiendom, personers virksomhet og korttidsutleie skal være registrert i Brønnøysundregistrene og Skatteregisteret. Det er pr i dag ikke tilrettelagt for bruk at disse registreringsdataene lokalt i kommunene.
Å tilgjengeliggjøre disse nasjonale registreringsdata om utleie for lokal bruk, kan legge til rette for en lokal regulering med lokalt skjønn og implementering som vil gjøre det mulig å iverksette tiltak for de stedene med betydelig innvirkning på deres lokalsamfunn.
Her gjelder det å at responsen bør være proporsjonal for de stedene som ikke har betydelige utfordringer. Samtidig gjelder det å unngå en overbyråkratisering som urettferdig vil holde tilbake mindre virksomheter og som også ødelegger for personer som bare av og til leier ut et ledig rom.
Det kan sannsynligvis legges til rette for bruk av slike data lokalt i Norge på en mye enklere og smidigere måte enn hva det nye vedtatte EU-direktivet legger opp til av organisering, administrasjon og bruk av EU’s IT-systemer og sanksjoner.»
Her er saksgrunnlaget i form av et White paper om fordelingen av nasjonal og lokal styring, og nedenfor her er det oversatt med kunstig intelligens (KI):
«Local governments accosiation, LGA har reist bekymringer om virkningen av uregulert vekst i denne sektoren i noen tid.
Det er et nasjonalt spørsmål, med virkningene av kortsiktig utleie funnet over hele landet.
Det er imidlertid ikke et problem i alle områder, med noen som ser liten vekst og andre rapporterer en vekst på mellom 30-52 prosent i kortsiktige utleie. Våre medlemmer rapporterer om spesielle utfordringer i besøksdestinasjoner som “honeypots” som kystområder, spesielt i Sørvest- og Øst-England, så vel som i kjerne- og nøkkelbyer.
Dette indikerer behovet for regulering som tillater lokal skjønn og implementering, som sikrer at responsen er proporsjonal for de stedene uten betydelige utfordringer, samtidig som de gjør det mulig for de stedene med betydelig innvirkning på deres lokalsamfunn å iverksette tiltak.
Medlemsråd har også antydet at det er viktig å ikke fraråde de utleiene som gir fleksibilitet til personer som bare av og til leier ut et ledig rom. Dette antyder en lagdelt tilnærming basert på risiko og virkning av kortsiktig leie, og unngår behovet for overdreven byråkrati eller byråkrati som urettferdig vil holde tilbake mindre virksomheter.
Det er klart at dagens mangel på registrering og regulatoriske krav til disse virksomhetene gjør det vanskelig å kvantifisere og vurdere omfanget av påvirkning. Selv om det er omfattende historier som bevis på den økende virkningen av denne typen overnatting, er det få muligheter til å registrere og kvantifisere innvirkningen på lokalsamfunn og tjenester.
Bakgrunn
LGA hilser fortsatt fremgang med utviklingen av registreringsordningen for korttidsutleie velkommen, og er glade for å ha støttet DCMS-engasjement med råd, slik at de kan bidra til utviklingen av designet.
Vi er bekymret for at status og fremdrift på de medfølgende endringene i planregulering er mindre tydelig.
Selv om det er blandede synspunkter på tvers av sektoren om hvorvidt begge endringene bør innføres samtidig, mener vi at det er viktig at begge tiltakene går videre og implementeres for å gi rådene det fulle settet av verktøy de trenger for å håndtere blandingen av overnatting sørge for og balansere behovene til innbyggere og bedrifter.
Vi er imidlertid fortsatt bekymret for at den opprinnelige planen for å tillate automatisk overgang av planbruksklasse vil føre til at en svært betydelig mengde boliger går tapt permanent til korttidsutleie, og utilgjengelig for lokale innbyggere. Vi tar gjerne imot videre diskusjoner med regjeringen på dette punktet.
Registrering og forskriftskrav
Etter en høring om registreringsordningen for korttidsutleie i England (juni 2023), viste LGA og dens medlemmer støtte til en opt-in-ordning for lokale myndigheter med rammeverket fastsatt nasjonalt og et vurderingspunkt for å avgjøre om ordningen skal utvides til obligatorisk.
LGA mener også at det bør være et gjennomgangspunkt som inkluderer vurdering av om en konsesjonsordning vil være mer hensiktsmessig, gitt at registreringsordningen ikke vil innføre nye reguleringsfullmakter til å iverksette tiltak mot «dårlige aktører» i sektoren.
For å imøtekomme ordningens mål om å forstå dens innvirkning på boligtilbudet, bør individuelle boenheter, for eksempel separate leiligheter innenfor en blokk, registreres dersom de kan leies ut selvstendig. Huseiere som leier ut individuelle soverom bør utelukkes fra dette kravet. Selv om registrering av eier vil være for vag, spesielt for storskalaoperatører, bør det være mulig å knytte registrerte lokaler til deres eiere for å støtte håndhevingsarbeidet.
LGA mener at registrering bør vare så lenge lokalene brukes som korttidsleie, med en årlig avgift for å opprettholde oppføringen. Dette sikrer oppdatert informasjon for kunde- og håndhevingsansvarlige, samtidig som den administrative byrden minimeres.
For at registreringsordningen skal være effektiv, må den innføres sammen med den foreslåtte bruksklassen for planlegging, da håndhevingsalternativer bør angis ved lanseringen av ordningen, med innebygd datainnsamling og evaluering for å adressere potensielle smutthull eller utilsiktede konsekvenser. I tillegg er det nødvendig med en fullstendig vurdering av ordningens innvirkning på råds reguleringsteam, inkludert hvorvidt en mer robust lisensieringsordning med utvidede håndhevingsmyndigheter er nødvendig.
Ordningen vil forbedre tilgangen til lokale, rimelige boliger for personer med beskyttede egenskaper, som er mer sannsynlig å møte hjemløshet, ved å forbedre lokale myndigheters styring av boligtilbudet. Det sikrer også minimumsstandarder for innkvartering, og gir beskyttelse for de som kan slite med å vurdere kvaliteten.
Nasjonale tillatte utbyggingsrettigheter
LGA har lenge bedt om at tillatte utviklingsrettigheter snarest skal oppheves da de undergraver og svekker rollen til lokale planer og lokalsamfunn i beslutningstaking. Å utvide disse rettighetene til å tillate bruksendring fra C3 bolig til C5 kortsiktig utleie virker i strid med premissene og hensikten med å opprette en ny bruksklasse for korttidsutleie, “for å tillate større lokal kontroll”, som lokale myndigheter og lokalsamfunn vil ikke ha noe å si når det gjelder plassering, størrelse og kvalitet.
Tillatte utbyggingsrettigheter gjør det lettere for virksomheter å omgå planprosessen ved å redusere bevisbyrden og etterlevelse av retningslinjer for ordninger, men dette kompromitterer rådenes mulighet til å styre boligtilbudet i en tid hvor det er betydelig mangel på boliger og manglende evne til å øke tilførsel raskt nok til å kompensere. Denne mangelen har allerede en direkte innvirkning på besøksøkonomien med nøkkelarbeidere som ikke kan sikre seg overnatting i nærheten av der de jobber.
Standarden i plansystemet bør derfor være at boligbruksklassen og en kortsiktig utleie (kommersiell) bruksklasse er helt forskjellige, og enhver bevegelse mellom disse klassene bør være under jurisdiksjonen til lokale planmyndigheter. Disse myndighetene er også de lokale boligmyndighetene med en omfattende forståelse av lokale boligbehov i forhold til økonomiske behov for turisme.
Til tross for vårt standpunkt om at den tradisjonelle planleggingsveien for å bestemme bruksendring bør gjelde over hele landet, med mindre det eksisterer en delegert lovgivning, vil det å legge til rette for bruk av en artikkel 4-retning dersom regjeringen fortsetter med den nye tillatte utbyggingsretten, vil tillate de områdene som er mest berørt å iverksette hensiktsmessige tiltak for sine lokalsamfunn. Vi vil oppfordre regjeringen til å engasjere seg direkte med råd som har identifisert sin intensjon om å innføre artikkel 4-instruksjoner for å fjerne disse tillatte utviklingsrettighetene for å forstå typen og detaljene av bevis som kreves for å oppfylle kravene i NPPF paragraf 53. Videre bør regjeringen vurdere å utsette innføringen av disse tillatte utviklingsrettighetene i ett år for å gi lokale myndigheter tilstrekkelig tid til å utvikle og vedta sine artikkel 4-retninger, siden disse retningslinjene er ressurskrevende og krever råd fra lokalsamfunnet og næringslivet.
LGA støtter ikke bruken av tillatte utviklingsrettigheter da de undergraver lokale myndigheters planleggingspolitikk og samfunn i beslutningstaking. Men dersom bruksklassen innføres, vil det være ønskelig med en enklest mulig mekanisme for å tilbakeføre en kortsiktig utleid til den alminnelige boligmassen.
Kontakt
Elliot Gregory
Rådgiver for offentlige anliggender og kampanjer
Telefon: 020 7664 3059
Mobil: 07766252833
E-post: [email protected]
Flere orienteringer og svar om Bolig og planlegging
Westminster Hall-debatt, Miljøstandarder for nye boliger, 12. september 2024
Westminster Hall-debatt, Regulering av korttidsutleie, 12. september 2024
LGA-innlegg til Boligombudsmannens høring om god praksis»
