Denne høringsuttalelsen er fra en enslig privat utleier som leier ut i egen bolig som hun bor i.

Hun har 6 års erfaring fra utleie til NAV-klienter, utenlandske arbeidere, studenter, skoleelever og turister. Hun har dårlig erfaring med NAV som garantist, og har hatt noen krevende leieboere, bla en som måtte sone en dom. Da nektet NAV å betale husleie i oppsigelsestiden selv om rommet måtte renoveres.

Hun stiller spørsmålet ved hvor mange det er i dette utvalget som har relle erfaring på området.

Dette forslaget skaper en ytterligere ubalanse mellom leier og utleier. Dette er et område for kontraktsinngåelse mellom to parter, som burde kunne ha en viss likeverdighet. Forøvrig bør det ikke være en så detaljert regelstyring.

Det burde finnes andre virkemidler for å øke antallet utleieboliger, leieboeres leiekapasitet og utleieres utleiekapasitet- og vilje.

I forslaget er det både endringsforslag til kapittel 9 i eksisterende lov og et forslag om et helt nytt kapittel 9A, som skal erstatte Kapittel 9.

Her følger kommentarer både til endringsforslagene i Kapittel 9 i eksisterende lov og til det nye forslaget til Kapittel 9A:

1) “§ 9 A-1 Virkeområde.

Kapittelet gjelder for avtaler om leie av bolig.”

Synspunkt I: Er det nødvendig med en slik paragraf her når det står nesten det samme i § 1-1 Lovens virkeområde m.v.? – at loven gjelder for avtaler om bruksrett til eiendom mot vederlag.

Synspunkt II: Det omtales leie av bolig i enebolig eller i tomannsbolig, og beboelsesrom, elev- og studentbolig, tjenestebolig, og offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet og det er noe uklart hva som menes med bolig i forslaget til § 9 A-6 b og c. Det bør defineres at en bolig her er en boenhet eller iallfall defineres. Betyr denne enkle definisjonen at denne loven også gjelder for korttidsutleie, som Airbnb? Det går jo ikke.

2) “§ 9-1. Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.”

Denne paragrafen er foreslått erstattet av § 9 A-2Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.

3) Ҥ 9-2. Tidsbegrensede leieavtaler

En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid.”……..” En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt.”

Med dette er det fortsatt ikke anledning til å si opp avtalen i en tidsbegrenset avtale dersom det ikke er avtalt. Dette samsvarer ikke helt med det som er foreslått i kapittel 9A-6.

Det som forestås opphevet her er at utleieren skriftlig må opplyse om at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid, og at den kan sies opp dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt.

Det som ikke er foreslått endret her, er at når en tidsbegrenst leieavtaletid har gått ut, blir avtalen automatisk tidsubestemt dersom utleieren ikke innen 3 mnd. skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, ref. § 9 A-4.

Synspunkt III: Det er greit at opplysningsplikten ikke må presiseres, men hva hvis det ikke er avtalt noe om oppsigelse? Kan den da ikke sies opp i leietiden? Dette er ikke fanget opp i nye kapittel 9A og burde komme tydeligere fram i § 9A-2.

4) “§ 9-3: Adgangen til å inngå tidsbegrenset leieavtale for bolig”

Synspunkt IV: Det er greit å erstatte paragraf § 9-3 med §§ 9A -2 og 9A-3

Synspunkt V: (1) Det bør ikke innføres en minstetid for leieavtaler på 5 år. Mindretallet foreslår at 3 år opprettholdes og det støttes som et maksimum. Særlig ved enkelte typer gjensidige avtaler er det behov for å mulighet til å ha dette mer tidsbegrenset. (2) En minimums leietid på 1 år kan også være for lenge dersom det er snakk om sesongarbeid, studier og når utleier har behov for perioder med egen tilgang til boligen. Mindretallets forslaget på 3 år her støttes derfor ikke, eller at det bør mer enn saklig begrunnelse, dvs, tungtveiende grunner til for en tidsavgrensning.

§§ 9-4 og 9-5 om oppsigelse av tidsubestemt avtale for hhv leier og utleier erstattes av § 9A-6 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

5) § 9 A-4 Når tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte

Dette er flyttet fra § 9-2. tredje ledd. Ikke store forandringen.

6) § 9 A-5 Leierens rett til å kreve forlengelse av tidsbegrenset avtale

Synspunkt VI: Dette er et nytt krav. Det er ganske oppsiktsvekkende at en leier kan kreve dette, og at “bordet fanger” dersom utleier ikke svarer i tide (3). Det er også oppsiktsvekkene midretallsforslag (4) om at det er utleieren som må bringe saken til retten dersom det er uenighet om dette. For (5) er imidlertid mindretallsforslaget om muligheten for markedsleie bedre enn bare mulighet for tilpasning til gjengse leie. Unntakene i (6) er viktige, bla a. for at § 9 A-4 ikke skal slå beina under private utleire i enebolig bla.

7) § 9 A-6 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

Denne § erstatter §§ 9-4 og 9-5 som kun omfatter leiers og utleiers oppsigelse av tidsubestemte avtaler.

Synspunkt VII: Dette er en skjerping av muligheten til å si opp tidsbestemte avtaler og utvanner forskjellen mellom tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. Dette forslaget er en uheldig begrensning for utleier. For privat utleier er det uheldig at det er unntak bare for de som leier ut færre enn to boliger. For mange som leier ut i egen bolig er det i mange tilfeller viktig å kunne ha tidsbestemte avtaler og det er ofte behov å kunne ha en viss fleksibilitet for bege parter. I punkt b brukes betegnelsen boligen. Dette er å betrakte som en boenhet. I punkt e beskrives “saklig” grunn. Mindretallet mener det bør være tungtveiende grunner. Saklig grunn burde imidlertid holde.

8) § 9-6 om oppsigelsesfrist erstattes av § 9A-7 Oppsigelsesfrist.

Synspunkt VIII: (2) Støtter mindretallet i at oppsigelsesfristen skal være lik for begge parter.

9) § 9-7. Formkrav til utleiers oppsigelse erstattes av § 9A-8 Krav til utforming av utleirens oppsigelse.

Synspunkt IX: Det er bra at andre og tredje ledd i § 9-5, § 9-6 annet ledd første punktum, § 9.7 fjerde ledd første punktum og §9-8 tredje ledd første punktum oppheves og at dette samles i § 9A-10 Særregler for leie av et enkelt beboelsesrom.

10) “§ 9-8. Tilsidesettelse av oppsigelse” erstattes av “§ 9A-9 Leierens rett til å protestere mot oppsigelse, og rettens adgang til å sette den til side.”

§ 9 A-10 Særregler for leie av et enkelt beboelsesrom

Dette er en helt ny paragraf.

Synspunkt X: Her er det samlet viktige unntak for de som leier ut en enkelt hybel i sitt eget hus. Dette er veldig bra, og at det er samlet i en paragraf. Det er bra at oppsigelse ikke trenger å begrunnes ref. § 9 A – 8. Hvis man skal få folk til å leie ut hybel i sitt eget hus, er det helt nødvendig at det ikke er for krevende og risikabelt.

§ 9 A-11 Særregler for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkeder.

§ 9 A-12 Særregler for leie av elev- og studentbolig

§ 9 A-13 Særregler for leie av tjenestebolig

§ 9 A-14 Særregler for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær

Her er det laget en rekke nye særregler.

Synspunkt XI: Trenger vi virkelig så mange detaljerte regler for ulike typer utleie?

11) “§ 9-9 Utleierens hevingsrett” erstattes av “§9 A-15 Utleierens rett til å heve leieavtalen”

12) “§ 9.10 Leierens død” erstattes av “§9 A-16 Oppsigelse eller overføring av leieavtalen hvis leieren dør”

§ 9 A-17 Andre måter leieavtalen kan avsluttes på

13) “§ 9.11 Varsel om fravikelse” erstattes av “§9-A-18 Varsel til sosialtjenesten om tvangsfravikelse”

14) §§ 11-1 og 11-2 Særregler for visse boligleieforhold.

Forslaget er å fjerne unntak fra § 9-3 om å kunne ha kortere tidsbestemte avtaler fjernes for boliger til vanskeligstilte og elev- og studentboliger.