Nå er den her, NOU-en om ny boligleielov. Her kan du gi din mening om den fram til 31.01.25.
Er det greit, alt som foreslås, som endrer balansen mellom utleier og leietaker og som begrenser utleiers mulighet til å styre over egen eiendom?
Lovforslaget er nå vesentlig bedre en den første rapporten. Her følger noen flere innspill og kommenterer til det som fortsatt ikke er bra, og til nye ting som er tatt inn i den endelige utgaven av NOU-en.
Den Norske Vertsklubben, som jeg representerer, er medlemmer som leier ut våre hjem både på korttids- og langtidsbasis vhja. utleieplattformen Airbnb.
Omtalen av korttidsutleie i Norge ser ut til å kunne være noe påvirket fra NHO Reiselivs lobbyvirksomhet. Det er imidlertid like viktig å lytte til den Norske Vertsklubben som til de prostituertes forening, som er på deres høringslister.
Her er mitt innspill til lovforslaget:
Kapittel 1 – Alminnelige bestemmelse
§ 1 (5) Lovens virkeområde mv. Det bør fremgå at loven ikke gjelder for utleiekontrakter inngått vhja. tjenesteplattformer som Airbnb, som både brukes for korttidsutleie under 30 dager og langtidsutleie.
Kapittel 3 Krav til boligen, mangler mv.
§ 3.3 Minstekrav til boligen Ved påstått manglende oppfyllelse av minstekrav til boligen pga helseskadelige forhold eller manglende sikkerhet, bør det fremgå at dette vil kreve dokumentasjon.
Kapittel 4 Partenes rettigheter og plikter i leietiden
§ § 4.1 og 5.5 Utleiers plikt til å stille boligen til keiserens disposisjon for eksklusiv bruk og Avslag i leie Hva slags krav ( straff)/ standardkompensasjon skal leietaker gi til en utleier som trenger eks. å sjekke en sikring eller tett rørledning, hvis utleier ikke er tilgjengelig? Dette virker veldig urimelig og mistenkeliggjørende.
§ 4.2 Leierens bruk av boligen Hvis utleieren har lagt ned forbud mot dyr, er det en god grunn for at leietaker bør respektere dette. Ikke det motsatte.
§ 4.3 Ordensregler og dyrehold.
Hvis utleieren har lagt ned forbud mot dyr, er det en god grunn for at leietaker bør respektere dette. Ikke det motsatte.
§ 4.5 Forandringer i boligen og på eiendommen forøvrig Utleier må kunne foreta forandringer som medfører noe ulempe for leietaker. Ordet «nevneverdig» bør fjernes.
Leieren bør ikke kunne slå hull i veggen uten utleiers samtykke.
Utleier bør kunne nekte at leietaker gjør fysiske forandringer, uten å måtte begrunne det.
Kapittel 5 Partenes krav ved avtalebrudd
§ 5.1 Leierens krav mot utleieren.
Partenes krav ved avtalebrudd. Her er det veldig mange krav fra leietaker. Dette er i ubalanse. Hva med utleiers krav, ved for eksempel mislighold av husleiebetaling? Burde ikke det omtales? Det er jo en sentral del av kontrakten.
Kapittel 9 Opptak i husstand og framleie
9.4 Framleie ved bolig ved midlertidig fravær.
Utleieren bør selv få bestemme over framleie. Her trengs det heller ikke detaljstyring.
§ 9.6 Godkjenning ved passivitet.
Dette er urimelig ovenfor utleier, helt uten krav om påminnelse.
Kapittel 11 Leieavtalens varighet og avslutning
§ 11.2 Minstetid for tidsbestemte leieavtaler. Det bør være 3 år, som i dag, og det bør derfor ikke forlenges til 5 år. Det er sterkt urimelig å kreve en slik minstetid, også mindretallsforslaget (1) om å forlenge minimumslrietiden i boliger hvor verten bor til 3 år, er sterkt urimelig.
§ 11.3 Når tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte. Dette er for strengt ovenfor utleier, og litt for lettvint for leietaker både mhp § 11.3 og 11.2. Dette er to kontraktsparter som i utgangspunktet må kunne opprettholde en tidsbestemt kontrakt, hvis det er utgangspunktet. Ikke motsatt.
(4) virker veldig urimelig og også unntakene i (6). Det er for øvrig merkelig å se unntakene for offentlig eide studenthybler.
Det er minst like viktig å kunne ha unntak for sesongarbeidere som bor privat.
Det er helt uhørt å gi leieren ved et pennestrøk en slik makt, når det i utgangspunktet er etablert en balansert kontrakt med et annet innhold.
§11.5 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
Kriteriene er alt for strenge for utleieren. Her bør ikke balansen skjevfordeles så mye.
a, b og c: Utleier må også kunne si opp leieavtale uten grunn som egen bruk, ombygging, salg eller gjentagende betalingsmidlighold.
(d) Mislighold av betaling bør være kriterium nok for å si opp leieavtalen, selv uten at leietaker fortsetter misligholdet etter skriftlig advarsel.
§ 11.6 Oppsigelsesfrist Det bør være lik rett til å si opp avtale fra begge parters side.
§ 11.7 Krav til utforming av utleiers oppsigelse Hva er forskjell på begrunnet og «godt» begrunnet? Stryk godt. Dette er synsing.
§ 11.8 Leietakers rett til å protestere mot oppsigelsen, og rettens adgang til å sette den til side Her er det leietaker som bør gå videre med saken dersom hen er misfornøyd. Her bør annet ledd gjerne utgå. Det kan jo skje nye ting som har betydning.
§ 11-10 til og med 11.13 Særregler Dette er spesielle tilfeller. Det er litt spesielt at slike tilfeller er trukket inn og at verken korttidsleie eller langtidsutleie via utleie plattformer er omtalt.
Tidligere innspill
Her er noe av det jeg har uttalt meg om tidligere, i Aftenposten.
Her er min forrige høringsuttalelse, datert 5.2.24. Den var til den forrige utgaven av lovforslaget.
Den fremgår ikke lengre som en uttalelse hos Husleielovutvalgets hjemmeside.
Men her er høringsuttalelsen til regjeringen pr. 5.2.24:
«Denne høringsuttalelsen er fra en enslig privat utleier som leier ut i egen bolig som hun bor i.
Hun har 6 års erfaring fra utleie til NAV-klienter, utenlandske arbeidere, studenter, skoleelever og turister. Hun har dårlig erfaring med NAV som garantist, og har hatt noen krevende leieboere, bla en som måtte sone en dom. Da nektet NAV å betale husleie i oppsigelsestiden selv om rommet måtte renoveres.
Hun stiller spørsmålet ved hvor mange det er i dette utvalget som har relle erfaring på området.
Dette forslaget skaper en ytterligere ubalanse mellom leier og utleier. Dette er et område for kontraktsinngåelse mellom to parter, som burde kunne ha en viss likeverdighet. Forøvrig bør det ikke være en så detaljert regelstyring.
Det burde finnes andre virkemidler for å øke antallet utleieboliger, leieboeres leiekapasitet og utleieres utleiekapasitet- og vilje.
I forslaget er det både endringsforslag til kapittel 9 i eksisterende lov og et forslag om et helt nytt kapittel 9A, som skal erstatte Kapittel 9.
Her følger kommentarer både til endringsforslagene i Kapittel 9 i eksisterende lov og til det nye forslaget til Kapittel 9A:
1) “§ 9 A-1 Virkeområde.
Kapittelet gjelder for avtaler om leie av bolig.”
Synspunkt I: Er det nødvendig med en slik paragraf her når det står nesten det samme i § 1-1 Lovens virkeområde m.v.? – at loven gjelder for avtaler om bruksrett til eiendom mot vederlag.
Synspunkt II: Det omtales leie av bolig i enebolig eller i tomannsbolig, og beboelsesrom, elev- og studentbolig, tjenestebolig, og offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet og det er noe uklart hva som menes med bolig i forslaget til § 9 A-6 b og c. Det bør defineres at en bolig her er en boenhet eller iallfall defineres. Betyr denne enkle definisjonen at denne loven også gjelder for korttidsutleie, som Airbnb? Det går jo ikke.
2) “§ 9-1. Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.”
Denne paragrafen er foreslått erstattet av § 9 A-2Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.
3) Ҥ 9-2. Tidsbegrensede leieavtaler
En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid.”……..” En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt.”
Med dette er det fortsatt ikke anledning til å si opp avtalen i en tidsbegrenset avtale dersom det ikke er avtalt. Dette samsvarer ikke helt med det som er foreslått i kapittel 9A-6.
Det som forestås opphevet her er at utleieren skriftlig må opplyse om at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid, og at den kan sies opp dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt.
Det som ikke er foreslått endret her, er at når en tidsbegrenst leieavtaletid har gått ut, blir avtalen automatisk tidsubestemt dersom utleieren ikke innen 3 mnd. skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, ref. § 9 A-4.
Synspunkt III: Det er greit at opplysningsplikten ikke må presiseres, men hva hvis det ikke er avtalt noe om oppsigelse? Kan den da ikke sies opp i leietiden? Dette er ikke fanget opp i nye kapittel 9A og burde komme tydeligere fram i § 9A-2.
4) “§ 9-3: Adgangen til å inngå tidsbegrenset leieavtale for bolig”
Synspunkt IV: Det er greit å erstatte paragraf § 9-3 med §§ 9A -2 og 9A-3
Synspunkt V: (1) Det bør ikke innføres en minstetid for leieavtaler på 5 år. Mindretallet foreslår at 3 år opprettholdes og det støttes som et maksimum. Særlig ved enkelte typer gjensidige avtaler er det behov for å mulighet til å ha dette mer tidsbegrenset. (2) En minimums leietid på 1 år kan også være for lenge dersom det er snakk om sesongarbeid, studier og når utleier har behov for perioder med egen tilgang til boligen. Mindretallets forslaget på 3 år her støttes derfor ikke, eller at det bør mer enn saklig begrunnelse, dvs, tungtveiende grunner til for en tidsavgrensning.
§§ 9-4 og 9-5 om oppsigelse av tidsubestemt avtale for hhv leier og utleier erstattes av § 9A-6 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
5) § 9 A-4 Når tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte
Dette er flyttet fra § 9-2. tredje ledd. Ikke store forandringen.
6) § 9 A-5 Leierens rett til å kreve forlengelse av tidsbegrenset avtale
Synspunkt VI: Dette er et nytt krav. Det er ganske oppsiktsvekkende at en leier kan kreve dette, og at “bordet fanger” dersom utleier ikke svarer i tide (3). Det er også oppsiktsvekkene midretallsforslag (4) om at det er utleieren som må bringe saken til retten dersom det er uenighet om dette. For (5) er imidlertid mindretallsforslaget om muligheten for markedsleie bedre enn bare mulighet for tilpasning til gjengse leie. Unntakene i (6) er viktige, bla a. for at § 9 A-4 ikke skal slå beina under private utleire i enebolig bla.
7) § 9 A-6 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
Denne § erstatter §§ 9-4 og 9-5 som kun omfatter leiers og utleiers oppsigelse av tidsubestemte avtaler.
Synspunkt VII: Dette er en skjerping av muligheten til å si opp tidsbestemte avtaler og utvanner forskjellen mellom tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. Dette forslaget er en uheldig begrensning for utleier. For privat utleier er det uheldig at det er unntak bare for de som leier ut færre enn to boliger. For mange som leier ut i egen bolig er det i mange tilfeller viktig å kunne ha tidsbestemte avtaler og det er ofte behov å kunne ha en viss fleksibilitet for bege parter. I punkt b brukes betegnelsen boligen. Dette er å betrakte som en boenhet. I punkt e beskrives “saklig” grunn. Mindretallet mener det bør være tungtveiende grunner. Saklig grunn burde imidlertid holde.
8) § 9-6 om oppsigelsesfrist erstattes av § 9A-7 Oppsigelsesfrist.
Synspunkt VIII: (2) Støtter mindretallet i at oppsigelsesfristen skal være lik for begge parter.
9) § 9-7. Formkrav til utleiers oppsigelse erstattes av § 9A-8 Krav til utforming av utleirens oppsigelse.
Synspunkt IX: Det er bra at andre og tredje ledd i § 9-5, § 9-6 annet ledd første punktum, § 9.7 fjerde ledd første punktum og §9-8 tredje ledd første punktum oppheves og at dette samles i § 9A-10 Særregler for leie av et enkelt beboelsesrom.
10) “§ 9-8. Tilsidesettelse av oppsigelse” erstattes av “§ 9A-9 Leierens rett til å protestere mot oppsigelse, og rettens adgang til å sette den til side.”
§ 9 A-10 Særregler for leie av et enkelt beboelsesrom
Dette er en helt ny paragraf.
Synspunkt X: Her er det samlet viktige unntak for de som leier ut en enkelt hybel i sitt eget hus. Dette er veldig bra, og at det er samlet i en paragraf. Det er bra at oppsigelse ikke trenger å begrunnes ref. § 9 A – 8. Hvis man skal få folk til å leie ut hybel i sitt eget hus, er det helt nødvendig at det ikke er for krevende og risikabelt.
§ 9 A-11 Særregler for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkeder.
§ 9 A-12 Særregler for leie av elev- og studentbolig
§ 9 A-13 Særregler for leie av tjenestebolig
§ 9 A-14 Særregler for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær
Her er det laget en rekke nye særregler.
Synspunkt XI: Trenger vi virkelig så mange detaljerte regler for ulike typer utleie?
11) “§ 9-9 Utleierens hevingsrett” erstattes av “§9 A-15 Utleierens rett til å heve leieavtalen”
12) “§ 9.10 Leierens død” erstattes av “§9 A-16 Oppsigelse eller overføring av leieavtalen hvis leieren dør”
§ 9 A-17 Andre måter leieavtalen kan avsluttes på
13) “§ 9.11 Varsel om fravikelse” erstattes av “§9-A-18 Varsel til sosialtjenesten om tvangsfravikelse”
14) §§ 11-1 og 11-2 Særregler for visse boligleieforhold.
Forslaget er å fjerne unntak fra § 9-3 om å kunne ha kortere tidsbestemte avtaler fjernes for boliger til vanskeligstilte og elev- og studentboliger.
Synspunkt XII: Forslaget om å fjerne unntaksmuligheten støttes ikke.»
