Regjeringen ville med NOU 2024: 19 -.no styrke leieres rettigheter og botrygghet tilpasset dagens leiemarked. Slik gikk foreløpig det ikke.
Regjeringen har utsatt lovendringen.
I forslaget til statsbudsjett for 2025 (Prop. 1 S(2024 –2025)) som ble lagt fram 7. oktober fremgår det at «Husleielovutvalet vart sett ned i juni 2023. Utvalet skal levere arbeidet sitt i to leveransar. Fyrste leveranse, om kontraktslengde og oppseiingsvern, vart levert 31. januar 2024, og har vore på høyring. Den andre leveransen skal utvalet levere 18. oktober 2024. Departementet ser behov for å sjå alle lovforslaga til utvalet i samanheng. Dette er viktig for å forstå verknadane dei har på marknaden og for butryggleika til leigarane. Ein samla lovproposisjon vil derfor bli lagd fram i neste stortingsperiode.
Departementet vil kome tilbake til Stortinget på eigna måte.»
Det var nok et klokt valg å utsette dette.
Høringsuttalelser er ikke lest.
Gjennom Høring av NOU 2024:19 Ny boligleielov – regjeringen.no
har markedet forsøkt å fortelle om de konsekvensene dette lovforslaget vil ha for utleier markedet. Også i Aftenposten har det vært pekt på store svakheter ved utvalgets første delrapport, i innlegg om at utleiere vil gi opp pga disse forslagene, og til svaret fra et utvalgsmedlem om at det skal være trygt å leie om at det faktisk er dumt å skremme vekk utleiene.
Utvalget fremmet imidlertid 18.11.24 NOU 2024:19, som ikke tar hensyn til noen av høringsuttalelsene fra departementets høring https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/kontraktslengde-og-oppsigelsesvern-i-boligleieforhold/id3022719/?showSvar=true&consterm=&page=1&isFilterOpen=true . Sekretariatsmedlem Admir Vrevic skriver i e-post 15.11.2024 følgende: «Utvalget er kjent med den øvrige debatten som har utartet seg etter overlevering av første delrapport. Utvalget har imidlertid ikke gjennomgått og behandlet høringsinnspillene som er kommet til departementet. Bare de innspillene som er kommet til utvalget er omtalt i utvalgets rapport, NOU 2024: 19.»
Med en slik tilnærming fremstår ikke høringsprosessen i dette utvalgets arbeid særlig seriøs.
NOU-en dokumenterer leiemarkedet
NOU 2024:19 gir et godt bilde av dagens boligleiemarked i Norge, som ikke har forandret seg mye på 25 år. I 2020 var det 3325 bostedsløse. Det oppgis en prisstigning på 13% fra 2015 til 2022. Tallene etter 2022 er nok vesentlig høyere.
20 % leier bolig i Norge. Vi har et godt privat utleiemarked. 80% leier privat, og er fornøyd. 40% leier i noens sekundærbolig 28 % i sokkelbolig og 11% hos profesjonelle private utleiere.
Kommunale boliger, som utgjør 7%, er det leierne er minst fornøyd med. Av studententhybler dekker studentorganisasjonene 15% av behovet.
I § 1 (5) fremgår det at loven ikke gjelder for utleiekontrakter inngått vhja. tjenesteplattformer som Airbnb. Men Airbnb brukes både for korttidsutleie og for langtidsutleie, for eksempel for globale studenter og sesongarbeidere. Lovligheten av slik langtidsutleie med Airbnb er dermed uklar.
Mange radikale forslag
Med dette forslaget vil utleier miste noe av kontraktsretten og råderetten over egen eiendom. Her er noe av det som foreslås:
- Minimum leiekontrakt økes fra 3 til 5 år
I dag kan utleier og leier inngå en tidsbestemt kontrakt på 3 år, eller kortere hvis det er et beboelsesrom i utleiers bolig. Utvalget foreslår i §11.2 at minstetid blir 5 år og 1 år hvis det er inntil to beboelsesrom i egen bolig. Et mindretall foreslår også at minstetid for beboelsesrom i egen bolig settes til 3 år. Her er det heldigvis foreslått unntak i § 11-9 for enkelt beboelsesrom, § 11-11 elev- og studentboliger, § 11-12 tjenesteboliger, og § 11-13 ved midlertidig fravær, men også i § 11-10 for typisk kommunale boliger.
- Redusert rett til tidsbestemt leieavtale
I dag kan utleier og leier opprettholde en tidsbestemt kontrakt. Her foreslår utvalget i §11.3 å la det automatisk gå over fra tidsbestemt til tidsubestemt leieavtale. Med §11.4 foreslår man å ta fra utleieren retten til å avslutte den tidsbestemte leieavtalen. Utleier må oppfordre om utflytting innen en frist, leier kan kreve leiekontrakten forlenget og det vil bli utleier som må bevise en god grunn til å si nei til forlengelse, noe som kan overprøves av andre.
- Ikke lik rett til oppsigelse
Det er veldig mange krav fra leietaker ved avtalebrudd i § 5.1 og det er få mulige krav fra utleier. Til og med ved betalingsmidlighold vil det kunne bli krevende for utleier å si opp leieavtaler etter dette, da det i § 11. 5 fremgår at det må være gjentakende mislighold etter purringer som skal til. I § 11.6 er det omtalt muligheter for en skjev oppsigelsesfrist, hvor leier tilgodeses. I § 11.7 fremgår det at i utleiers oppsigelse er det ti og med krav om «godt» begrunnet.
I § 11.8 gis leietakers rett til å protestere mot oppsigelse og få satt den til side. Videre at det er utleier som må gå videre med saken og at utleier ikke kan trekke frem nye aspekter ved saken.
- Udokumenterte krav til boligen
I forslaget i § 3.3 Minstekrav til boligen, gis leier en rett til å kunne påstå helseskade, helt uten at det kreves saklig dokumentasjon for dette.
- Leier skal kunne straffe utleier
Av §4.1 får utleier plikt til å stille boligen til leierens disposisjon for eksklusiv bruk, og av §5.5 kan leier kreve 1 mnd. avslag i leie hvis utleier eks. sjekker en sikring eller tett rørledning, uten at leier er forespurt.
- Ekstremt stor frihet til leier
I § 4.3 gis leieren rett til å ha dyr selv om det ikke er lov. I § 4.5 fremkommer det at utleier har begrensninger i å kunne foreta forandringer som medfører noe ulempe for leietaker. Derimot skal leieren kunne slå hull i veggen uten utleiers samtykke, og utleier kan ikke nekte at leietaker gjør fysiske forandringer, uten å begrunne det.
- Utleier må finansiere beboermedvirkning
I § 8.5 er det som bomiljøtiltak krav til utleier om å betale 1% av sine utleieinntekter til et beboerråd, som utleier plikter å stimulere til ifølge § 8.2, dersom hen leier ut mer enn 4 boliger.
- Utleier kan ikke nekte framleie
Når det gjelder framleie, foreslås det i § 9.4 at utleieren ikke kan nekte framleie uten saklig grunn eller overbefolkning. I § 9.6 får utleier frister på å svare, som gjør at utleier i praksis kan miste råderetten.
Sats heller på kommunale boliger og studentboliger
Dagens boligleiemarked trenger flere kommunale boliger med forutsigbare boligkontrakter og flere studentboliger.
Det kunne gjerne ha vært et lovpålagt krav om å sikre nok kommunale boliger, forutsigbarhet på disse leieavtalene og også et mye høyere krav til dekning av studentboliger. En dekning på 15% og et mål på 20% er alt for lavt. Dekningsgraden her kunne gjerne ha vært 80%. Husbanken kunne ha vært utnyttet mer til finansieringen av slik bygging.
Samtidig er det en alt for liten offentlig eid utleiesektor til å kunne se bort fra hvordan private utleiere har det, og man bør iallfall prøve å spille på lag med utleierne og vise respekt for utleiers eiendom. Det gjør faktisk de fleste leiere.
Det burde derfor vært mulig å nå regjeringens mål uten å endre balansen mellom utleier og leier så radikalt at det vil skremme vekk enda flere utleiere. Det har regjeringen allerede gjort med høye renter, strømpriser, eiendomsskatt og sekundærboligskatt.
